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房地产交易流程与政策手册

第1章

1.1房产交易基本法律常识

根据《中华人民共和国民法典》物权编规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这意味着在二手房交易中，买方必须完成房屋所有权转移登记，否则无法取得完整的产权，无法办理后续贷款或过户手续。二手房交易需遵循“网签备案”制度，依据《城市房地产管理法》第21条，商品房销售实行商品房预售许可制度，非商品房销售则需办理网签备案，防止一房二卖。实际操作中，购房者在签约后需在住建部门指定的平台上进行网签，唯一的交易编号，这是后续缴税、资金监管和办理过户的关键凭证。

房产交易中的“一房二卖”风险极高，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，若卖方在签订买卖合同后又将同一房屋再次出售给第三人，且第三人已支付合理对价并完成登记，原买受人可能无法取得房屋所有权。因此，交易前务必确认房屋无查封、无抵押且权属清晰。在二手房交易中，买方需查验房屋是否存在“带押过户”障碍，依据《保障房和公共租赁住房管理办法》及相关地方法规，部分城市已建立“带押过户”机制，允许在保留原抵押权的情况下完成产权转移，避免买方陷入“钱房两空”困境。交易过程中，卖方需出示《不动产权证书》或《房产证》，买方应核对证书上的权利人名称、面积、用途及是否存在共有权人签字情况