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物业管理合同与法律事务手册（执行版）

第1章总则与合同基础

第一节合同定义与适用范围

物业管理合同是指物业服务人（以下简称“物业方”）与业主、业主大会或业主委员会（以下简称“业主方”）之间，就物业共用部位、共用设施设备的经营、维护、维修、养护、管理及相关服务事项，通过有偿方式提供劳务而订立的协议。其核心法律特征在于双方均为民事主体，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，旨在明确双方的权利义务关系，保障物业服务的持续稳定运行。本手册所称“物业管理合同”特指《物业服务合同》及其补充协议，不包括物业服务企业与其内部员工、第三方外包服务商之间的内部承包协议或劳务合同。物业方与业主方之间依法成立的具有法律约束力的书面协议，是界定双方法律责任的唯一依据。

合同适用范围覆盖城市住宅小区、商业综合楼宇、写字楼、工业园区及农村自管小区等多种物业形态。无论物业规模大小、业态类型如何，只要涉及共用设施设备的维护与管理服务，均受本章节规范约束。合同效力以书面形式为准，口头约定仅作为辅助证据，不具备独立法律效力。若物业方与业主方未签订书面合同，或签订的合同未加盖物业方公章，则视为双方未成立合法有效的物业管理合同，相关权益不受法律保护。合同适用范围涵盖物业交付使用前及交付使用后的全过程。在交付前，合同主要约定物业移交标准、费用结算方式及违约责任；交付使用后，合同则聚焦于日常服务质量、设施