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小区物业管理与业主权益手册（执行版）

第一章总则与基本原则

第一节物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本手册中的“物业管理”特指由专业机构代表全体业主，依据法律法规和合同约定，对小区公共区域、设施设备进行全生命周期管理的系统行为。本手册适用于小区范围内所有已登记在册的业主、物业服务企业及相关管理人员。对于尚未取得《不动产权证书》但已实际履行物业管理合同约定的历史遗留小区，本手册同样适用，旨在明确双方权责，规范后续交接流程。

物业服务的适用范围涵盖小区内的公共区域（如道路、绿地、公共建筑、屋顶、外墙等）以及专有部分内的公共部位（如电梯轿厢、楼道、公共门厅等）。专有部分（如业主的独立住宅套内空间）的维护管理责任由业主自行承担，但业主不得利用专有部分妨碍或阻碍其他业主的正常通行或使用。本手册明确界定物业管理的服务边界：物业企业负责“管”（日常维护、秩序维护、客户服务），而“修”（房屋主体结构安全、机电系统大修）和“管”（业主装修期间的安全与规范）则需业主与物业企业共同承担。若出现主体结构裂缝、屋顶渗漏等危及房屋安全的问题，物业企业有义务采取紧急措施，并按规定向业主或业主大会报告，不得推诿。在适用范围界定中