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借名买房协议的法律效力与房屋实际权属认定

引言

借名买房，作为一种特殊的房屋交易形式，近年来在社会经济活动中逐渐增多。它指的是房屋购买者因各种原因，如政策限制、信用问题、规避债务等，通过他人名义购买房屋，而实际享有房屋所有权的行为。此类协议涉及复杂的法律关系，不仅关乎合同效力，更触及物权归属的核心问题。因此，深入探讨借名买房协议的法律效力以及房屋实际权属的认定，对于维护交易安全、保障当事人权益具有重要意义。本文将从法律角度出发，结合相关案例与理论，系统分析借名买房协议的法律效力及其引发的房屋权属认定问题，旨在为司法实践提供参考。

一、借名买房协议概述

（一）借名买房协议的定义与特征

借名买房协议，是指房屋购买者（实际买受人）与出名人（名义买受人）之间达成的一种协议，约定由出名人以自己的名义购买房屋，但房屋的实际所有权归属于实际买受人。此类协议具有以下特征：（1）主体分离性。协议双方（实际买受人与出名人）与房屋登记名义人不一致；（2）利益转移性。名义买受人支付购房款，但房屋所有权归属实际买受人；（3）目的多样性。实际买受人可能出于规避政策、隐藏财产、建立信用等目的选择借名购买房屋（王利明，2015）。这些特征决定了借名买房协议不同于普通的房屋买卖合同，其法律效力与权属认定更为复杂。

（二）借名买房协议的成因与类型

借名买房协议的产生主要源于以下原因：（1）政策限制。某些城市对购房资格