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2026年不动产估价实务计算题考试试题及答案

一、市场法计算题（本题20分）

某市主城区拟对一套2018年建成的7层无电梯多层商品住宅进行抵押权首次登记估价，估价时点为2026年3月31日，估价对象建筑面积92.4㎡，不动产权证载用途为住宅，土地使用权性质为出让，剩余使用年限62年。估价师筛选出3个符合条件的可比实例，相关基础信息如下：

1.可比实例A：2025年11月15日成交，成交单价16800元/㎡，交易时买方替卖方承担本应由卖方缴纳的全额增值税及附加（合计为交易价格的5.3%），其余税费各自负担。经实地查勘，可比实例A所在楼栋总高11层带电梯，成交房源位于8层，区位配套、实物装修水平与估价对象基本一致。2025年11月至2026年3月该市同类型无电梯多层住宅的价格环比涨幅分别为0.2%、0.3%、0.4%、0.2%、0.2%，同类型带电梯小高层住宅与无电梯多层住宅的价格差异稳定为：同等区位同等楼层条件下带电梯小高层单价比无电梯多层高12%。

2.可比实例B：2026年1月22日成交，正常成交单价17200元/㎡，交易税费各自负担。可比实例B为同小区同总高的多层住宅，位于3层，估价对象位于5层，该市同类型多层住宅楼层差价系数为：1层为基准100%，2层+3%，3层+5%，4层+4%，5层+1%，6层-2%，7层-4%。除此之外可比实例B的区位、权益、实物因素与估价对象完全