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民法典中居住权设立与实现案例

一、居住权的制度定位与设立法定要件

（一）居住权的制度溯源与价值定位

居住权是我国《民法典》物权编新增的法定用益物权类型，其核心是允许自然人依照合同或遗嘱，对他人所有的住宅享有占有、使用的权利，以此满足稳定的生活居住需求。在《民法典》增设居住权之前，我国涉及居住利益的保障主要依赖房屋租赁、离婚帮扶等债权类规则，缺乏物权层面的刚性保护，一旦房屋所有权发生变动，居住人的利益往往难以得到保障。作为我国住房保障体系在民事法律层面的重要补充，居住权制度的设立既回应了“住有所居”的民生需求，也为家庭财产分割、养老保障、房产交易等场景下的多元利益平衡提供了制度支撑，这一制度设计充分体现了民法典对弱势群体居住利益的人文关怀（黄薇，2020）。

与普通的房屋租赁权不同，居住权属于独立的用益物权，具有对世性、排他性，无需依赖所有权人的持续合意即可独立行使，这也是居住权能够稳定保障居住利益的核心特征。有学者明确指出，居住权的物权属性使其突破了债权的相对性限制，即便住宅的所有权发生转让、抵押等变动，合法设立的居住权也不受影响，居住权人仍然可以继续使用房屋，这是租赁权等债权类居住保障无法实现的效果（王利明，2021）。

（二）居住权设立的形式要件

根据《民法典》的规定，居住权的设立需要满足两类核心形式要件，首先是要签订书面的居住权合同，或者通过遗嘱的方式明确居住权的设立意愿，合