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居住权设立与实现方式

一、引言

居住权是我国民事法律体系中新增的一类用益物权，其核心是赋予权利人对他人所有的住宅享有占有、使用的排他性权利，专门用于满足生活居住的需求。自居住权正式纳入民法典物权编以来，该制度在住房保障、婚姻家庭财产分配、老年人权益保护等领域的作用逐步显现，成为落实“住有所居”政策目标的重要法律支撑。当前社会公众对居住权的认知度仍有待提升，不少群众对居住权的设立方式、行权规则等内容存在误解，实践中也出现了不少因居住权设立不规范、权利边界模糊引发的纠纷。在此背景下，系统梳理居住权的设立路径、分析当前实现过程中的障碍并提出优化方案，既能够帮助普通群众准确运用居住权维护自身居住权益，也能够为制度配套完善提供参考，充分释放居住权的制度价值（王利明，2021）。

二、居住权的基本内涵与制度定位

（一）居住权的核心法律内涵

从法律属性来看，居住权是物权性质的权利，区别于普通的房屋租赁权等债权性质的居住权利。普通租赁权仅能约束出租人和承租人双方，如果房屋所有权人将房屋转卖给第三人，承租人的租赁权虽然适用“买卖不破租赁”规则，但整体救济力度弱于物权；而居住权具有对世性，一旦完成设立登记，无论房屋所有权流转到任何主体手中，居住权人都有权继续居住，任何单位和个人都不得随意侵犯其居住权利。根据民法典的规定，居住权的设立原则上是无偿的，仅在当事人另有约定的情况下可以约定对价，且居住权不得转