2026年公募REITs市场7月半月报：26H1业绩快报披露：产园仓储承压、消费保租稳健.docxVIP

26H1业绩快报披露：产园仓储承压、消费保租稳健

——2026年公募REITs市场7月半月报

摘要

n超跌反弹后市场进入震荡整理，仓储领涨，保租房/IDC因利率预期变化而回调。7月上半月，中证REITs全收益指数收涨1%，表现强于沪深

300、弱于中证红利，自6月底反弹至980点附近后进入震荡整理；REITs市场日均换手率为0.36%，日均成交额4.52亿元，延续缩量态势，仅产园换手率与6月持平；大宗交易总额2.47亿元，平均溢价率-1.3%，已连续两个月走低；板块方面，仓储受益于普洛斯REIT/顺丰REIT等权重个券带动而领涨，其中中外运REIT/普洛斯REIT上涨7.5%/5.3%；而受Q3长期债券YTM上行预期影响，基本面稳健的保租房/IDC板块净值出现回调。

n产权REITs与国债息差仍在3%+高位，因净值走强上半月估值有所提高。派息率方面，产权类REITs平均为5.21%（处于上市以来73%分位）、经营权类平均8.77%（处于80%分位）。产权类派息率与10年期国债YTM的息差为3.47%，受净值走高影响较6月底有所收窄，但仓储/产业园/消费类派息率与国债利差仍位于90%以上分位。估值层面，产权类P/NAV为1.12倍（49%分位），经营权类P/FFO为13.46倍（54%分位）；产权类和经营权类IRR分别为5.0%和5.6