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买卖不破租赁原则的例外情形

作为我国民事法律体系中调整租赁关系与所有权变动关系的核心规则，买卖不破租赁原则的核心要义是，在租赁关系存续期间，租赁物的所有权发生变动的，新的所有权人应当法定承受原租赁合同的权利义务，承租人的租赁权不受所有权变动的影响。该制度自确立以来，始终以保护承租人的弱势地位、维护租赁关系的稳定性、降低承租人的交易成本为核心价值目标，在住房租赁、商事租赁等领域发挥了重要作用（王利明，2020）。但需要明确的是，买卖不破租赁并非绝对适用的普适性规则，其制度设计本身就建立在多方主体利益平衡的基础之上，当出现特定情形导致原有的利益平衡格局被打破时，继续适用该原则反而会损害其他主体的合法权益，危害市场交易秩序。因此，梳理买卖不破租赁原则的例外情形，明确各类例外的适用条件与法律效果，对于准确适用法律、平衡各方利益、防范交易风险具有重要的现实意义。

一、买卖不破租赁原则的制度基础与适用前提

（一）买卖不破租赁的核心内涵与立法初衷

买卖不破租赁本质上是租赁权物权化的典型体现，传统民法理论中，租赁权属于债权，具有相对性，只能约束出租人和承租人，而随着近代以来对承租人利益保护的强化，法律逐步赋予租赁权一定的物权效力，使其可以对抗租赁物的新所有权人。我国从合同法时期就确立了该规则，民法典施行后继续保留了相关规定，明确租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的