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中越跨境数字土地法中跨国外商投资用地使用权取得比较—基于中国土地管理法外商用地条款与越南土地法外资用地条款规范分析

摘要

随着全球数字经济发展与中国东盟区域经济一体化的持续深化，中越两国在跨境投资、数字产业园区建设与土地资源跨境流转领域的合作进入了全新阶段。外商投资用地使用权的依法取得、权能界定与数字化合规审查，已成为比较土地法学、计算法学、数字土地治理与涉外行政合规交叉研究的核心前沿课题。中国与越南作为社会主义市场经济与土地公有制国家的代表，其土地法律制度在维持土地国家所有或全民所有前提下，为吸引外商投资构建了差异化的土地使用权取得模式。然而，由于中越两国在土地产权范式、外资准入审查流程、高维土地地理信息元数据表达以及跨境数字合规监管机制上存在深层异质性，导致跨国企业与监管部门在中越跨境数字土地法律监管平台上进行外商投资用地审查时，长期面临法律语义脱节、技术标准转换阻尼庞大以及线上合规审验卡顿等现实瓶颈。当中国土地管理法及外商投资法关于外商投资企业通过出让、划拨或租赁取得国有土地使用权的条文，与越南土地法关于外资企业通过国家分配、出资、再租赁或向土地使用权人承租转让取得土地使用权的规定在数字空间进行跨境比对与协同审核时，由于两国在土地产权期限、土地用途管控、流转限制以及数字凭证确权机制上的深层差异，导致跨国数字土地审查平台频频出现语义冲突、特征解析失真与行政审批卡顿现象。本文采用