财税实务营改增后房地产开发企业要交哪些税？.docxVIP

自“营改增”全面推开以来，房地产开发企业的税负构成发生了显著变化，增值税取代营业税成为流转环节的主要税种。对于房地产开发企业而言，清晰掌握当前税制下应缴纳的各类税种，不仅是合规经营的基本要求，也是进行有效税务筹划、优化成本结构的前提。本文将结合房地产开发企业的业务特点，系统梳理其在营改增后需要缴纳的主要税种，以期为企业财税实务操作提供参考。

一、核心流转税种：增值税

营改增后，增值税成为房地产开发企业销售开发产品、提供应税服务时缴纳的核心税种。

（一）征税范围与税率

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（包括土地使用权），属于增值税征税范围。一般纳税人通常适用一般计税方法，税率为9%。对于老项目（即《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目），一般纳税人可选择适用简易计税方法，征收率为5%。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，适用简易计税方法，征收率为5%。

（二）计税方法

1.一般计税方法：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。销项税额以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额为销售额计算。

2.简易计税方法：应纳税额=销售额×征收率。销售额为取得的全部价款和价外费用除以（1+征收率）。

（三）预缴与申报

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预