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房屋买卖中的借名登记合同效力

引言

近年来，随着房地产市场的发展及各类调控政策的落地实施，房屋买卖中的借名登记现象愈发普遍。所谓借名登记合同，一般指实际出资人与名义登记人约定，由实际出资人出资购买房屋，将房屋所有权登记在名义登记人名下，实际出资人享有房屋实际权益的合同。此类合同的产生往往与购房资格限制、贷款资质要求、税费优惠政策等因素深度绑定，既涉及当事人意思自治的私法原则，也与公共利益维护、交易秩序保障等公法目标交织，其效力认定一直是民事审判领域的争议难点，类案裁判尺度不统一的问题长期存在。明确借名登记合同的效力认定规则，既有利于妥善处理各类涉房纠纷，平衡实际出资人、名义登记人及第三方主体的合法权益，也能为房地产市场的规范运行提供清晰的司法指引。

一、房屋买卖借名登记合同的概念界定与生成动因

（一）借名登记合同的法律属性

从法律性质来看，借名登记合同属于我国民法典规定的无名合同，即法律未明确规定专门类型的合同，其规则适用需遵循民法典合同编通则的一般规定，同时参照最相类似的有名合同条款处理。借名登记合同与委托合同、信托合同存在本质区别：其核心内容是房屋权属的“名实分离”约定，而非普通的事务委托，也不涉及信托财产的独立管理安排。有学者明确指出，借名登记合同的本质是当事人基于意思自治对房屋权益归属作出的内部约定，仅在合同双方之间产生约束力，不能直接对抗物权登记的公示效力（杨立新，201