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房屋承租权继承问题

引言

近年来，随着我国住房租赁市场的快速发展，房屋承租已经成为居民解决居住需求的重要途径，尤其是存量较大的公房承租权、市场化长期租赁住房的承租权，早已脱离了单纯的债权属性，承载了大量的财产利益与居住保障功能。与此相对应的是，因承租人死亡引发的承租权继承纠纷数量逐年上升，成为家事纠纷和房屋租赁纠纷中较为突出的类型。由于当前我国现有法律规范对于房屋承租权能否继承、如何继承的问题并未作出明确统一的规定，司法实践中存在大量同案不同判的情形，不仅损害了司法公信力，也不利于公民合法财产权益的保护，更不利于住房租赁市场的稳定发展。因此，厘清房屋承租权的法律性质，明确承租权继承的适用规则，具有重要的理论价值与现实意义。

一、房屋承租权的法律性质与基本分类

（一）房屋承租权的核心内涵与常见类型

房屋承租权是指承租人基于合法有效的房屋租赁合同，对租赁房屋享有的占有、使用、部分收益的权利。从权利来源划分，我国现存的房屋承租权主要分为两类，一类是福利属性的公房承租权，另一类是市场化的普通房屋承租权。其中公房承租权是计划经济时期福利分房制度的产物，承租人通常为机关、企事业单位的职工，仅需支付远低于市场标准的租金即可长期使用房屋，不少地区的公房承租权还允许有偿转让、置换、转租，已经具备了明确的市场交易价值，部分核心地段的公房承租权交易价格甚至与普通商品房所有权的价格相近。市场化普通房屋承租