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借名买房纠纷中的产权归属认定

引言

近年来，随着房地产市场调控政策的持续落地，以及购房资格、信贷优惠、福利住房权益等差异化购房条件的存在，借名买房的现象在各类城市普遍出现，由此引发的权属纠纷数量也逐年攀升。这类纠纷涉及物权公示原则与当事人意思自治的冲突、个人利益与公共利益的平衡，一直是民事审判领域的难点问题，不同地区、不同层级法院的裁判标准也存在一定差异。本文将从借名买房的基本内涵出发，梳理当前司法实践中的主流裁判路径，明确产权归属认定的核心考量要素，最终提出针对性的规则完善建议，以期为这类纠纷的妥善解决提供参考。

一、借名买房的基本内涵与纠纷生成逻辑

（一）借名买房的法律性质界定

借名买房指的是实际出资人因各类原因不具备购房条件或不便以自身名义购房，与出名人达成口头或书面约定，以出名人的名义签订房屋买卖合同、办理不动产登记，全部购房款由实际出资人支付，房屋由实际出资人占有、使用、收益，待后续条件成熟时再将房屋过户至实际出资人名下的行为。关于借名买房的法律性质，学界此前存在信托说、委托合同说、间接代理说等不同观点，但目前通说认为其属于民法典未明确列举的无名合同，应当适用合同编的一般规定，并参照最相类似的有名合同规则调整双方权利义务关系。“借名买房本质上是实际出资人与登记权利人之间就房屋购买、权利归属作出的私人约定，在不违反强制性规定的前提下应当尊重当事人的意思自治（杨立新，2015