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房屋租赁中转租行为的效力与责任

引言

随着城镇化进程的持续推进，流动人口规模不断扩大，房屋租赁已经成为新市民、青年人解决居住需求的核心途径。转租作为房屋租赁市场中极为常见的行为，因涉及出租人、承租人、次承租人三方主体，法律关系相较普通租赁更为复杂，相关纠纷在房屋租赁纠纷中的占比常年保持较高水平。实践中，各方主体对转租的效力边界、责任划分规则普遍存在认知偏差，比如部分出租人认为只要承租人未经同意转租，转租合同就当然无效，部分次承租人认为只要自己交了租金就有权一直居住，这些认知偏差往往会加剧矛盾冲突。因此厘清转租行为的效力认定标准与责任划分规则，不仅是司法实践妥善处理相关纠纷的核心需求，也对保障住房租赁市场平稳运行、维护各方主体合法权益具有重要的现实意义。

一、房屋转租行为的概念与法律属性

（一）房屋转租的核心定义

房屋转租指的是承租人在保持与出租人租赁关系不变的前提下，将租赁房屋的全部或部分使用权转让给次承租人，由次承租人向承租人支付租金的行为（王利明，2021）。转租与租赁权转让的核心区别在于，转租中承租人不会退出原租赁关系，仍然需要向出租人履行租金支付、房屋妥善保管等义务，而租赁权转让中承租人会完全退出原租赁关系，由受让方直接和出租人建立新的租赁关系。转租本质上是承租人对房屋使用收益权的处分，既涉及出租人对房屋的所有权权益，也涉及承租人和次承租人的合同权益，因此法律规则的设置始终