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房屋承租人优先购买权行使条件

一、房屋承租人优先购买权的制度基础与内涵界定

（一）承租人优先购买权的基本内涵

房屋承租人优先购买权是我国民事法律体系中一项典型的法定优先权，具体指在房屋租赁合同存续期间，出租人有意向出卖租赁房屋时，承租人依法享有在同等交易条件下，优先于其他第三方购买该房屋的权利。该项权利并非基于租赁双方的约定产生，而是由法律直接赋予承租人的专属权利，其本质是对出租人房屋所有权处分权能的适度限制，目的是倾斜保护处于相对弱势地位的承租群体利益（王利明，2020）。从权利性质来看，承租人优先购买权属于附条件的形成权，一旦满足法定行使条件，承租人单方作出购买的意思表示即可在其与出租人之间形成合法有效的房屋买卖合同关系，无需出租人另行作出同意的意思表示，这一性质也决定了该权利的行使必须受到严格的条件限制，避免权利滥用损害其他主体的合法权益。

（二）承租人优先购买权的制度价值

我国设立承租人优先购买权制度的核心逻辑，是平衡多方主体利益、维护住房市场交易秩序，具体体现在三个层面。第一是保障居住安定性的民生价值，房屋作为重要的生活资料，承租人通常已经在租赁房屋内形成了稳定的生活、居住状态，优先购买权可以避免因房屋突然出卖导致承租人被迫搬离、生活秩序被打乱的情况，尤其对于低收入租房群体而言，该项权利能够大大降低其居住不确定性。第二是优化资源配置的效率价值，承租人已经实际占有、使用租赁