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房屋买卖中抵押涤除权

随着我国房地产市场进入存量房交易主导的发展阶段，带有抵押负担的房屋进入流通领域已经成为普遍现象。由于抵押权具有追及效力，若抵押人未在房屋过户前清偿债务注销抵押，买受人即便支付全部购房款，也可能面临抵押权人行权拍卖房屋的风险。抵押涤除权作为平衡抵押权人、抵押人、房屋买受人三方利益的核心制度，为买受人破除房屋抵押负担、取得完整所有权提供了法定路径。厘清房屋买卖中抵押涤除权的内涵、适用规则、实践争议及防范路径，对于减少二手房交易纠纷、维护市场交易秩序具有重要的现实意义。

一、房屋买卖中抵押涤除权的基础内涵与制度溯源

（一）抵押涤除权的核心定义

抵押涤除权本质上是抵押权追及效力的例外规则，指的是在抵押财产转让过程中，受让人为了取得无权利瑕疵的财产所有权，主动代替债务人清偿全部被担保债务，进而消灭抵押权的法定权利。与普通的第三人代为清偿不同，涤除权的行使主体只能是抵押财产的受让人，行使目的是破除抵押权的追及效力，无需事先取得抵押权人或者抵押人的同意，只要符合法定要件即可产生消灭抵押权的效力。该制度的核心价值在于在保障抵押权人债权优先受偿的前提下，降低抵押物的流通门槛，保护善意买受人的交易安全（杨立新，2020）。

从权利属性来看，抵押涤除权属于形成权的一种，受让人只要作出代为清偿全部债务的意思表示并实际履行，即可直接产生抵押权消灭的法律效果，不受抵押权人意志的干预。这一