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房屋租赁合同解除权行使期限

引言

近年来，我国房屋租赁市场规模持续扩大，保障性租赁住房、长租公寓、商业用房租赁等业态不断丰富，租赁交易活跃度显著提升，与此同时，房屋租赁纠纷的数量也呈现逐年上升的态势。据司法统计数据显示，房屋租赁合同解除类纠纷占全部租赁纠纷的比例超过三成，而其中近四成案件的核心争议焦点集中在解除权是否因超过行使期限而消灭。实践中，不少权利人明明享有法定或约定的合同解除权，却因不了解行使期限的相关规则、未及时主张权利，最终无法得到司法支持，不仅自身合法权益受损，也加剧了租赁市场的交易不确定性。因此，厘清房屋租赁合同解除权行使期限的规则边界、明确实践中的适用标准，对平衡租赁双方合法权益、维护租赁市场交易稳定具有重要的现实意义。

一、房屋租赁合同解除权行使期限的基础界定

（一）房屋租赁合同解除权的核心内涵

房屋租赁合同解除权是指在合同履行过程中，出现法定或者约定的解除事由时，守约方享有的单方作出解除合同意思表示、无需对方同意即可终止合同效力的权利，属于民事权利中形成权的一种。正是由于解除权的行使具有单方性、强效力性的特征，法律有必要对其行使设置明确的期限限制，避免权利滥用损害相对方的合法权益（王利明，2020）。

从权利来源划分，房屋租赁合同解除权可以分为法定解除权和约定解除权两类。法定解除权是指法律明确规定的解除情形成就时，守约方依法享有的解除权，常见的法定解除事由包括