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我国REITs运作模式剖析与现存缺陷探究——基于保利REITs的深度洞察

一、引言

1.1研究背景与意义

近年来，我国房地产市场经历了深刻变革，正从增量时代逐步迈向存量时代。国家统计局数据显示，截至2024年底，全国商品房待售面积超过7.5亿平方米，且较2023年底仍在进一步增加，这直观地反映出房地产市场供需结构的转变，增量开发空间受限，如何有效盘活存量资产成为行业可持续发展的关键命题。在此背景下，房地产投资信托（REITs）作为一种创新型金融工具，其重要性日益凸显。

REITs起源于20世纪60年代的美国，经过半个多世纪的发展，已成为全球资本市场中重要的投资品类之一。它通过发行收益凭证或股份，集合投资者的资金，由专门机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。在我国，2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国公募REITs正式开启试点阶段。截至2024年底，国内REITs市场共发行上市58只，发行规模超1600亿元，流通市值700亿元，2024年C-REITs市场发行显著放量，共发行上市29只REITs，发行规模近655亿元。

REITs在盘活存量资产方面具有独特优势。对于房地产企业而言，传