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2026年最新资产评估师资产评估实务综合操作计算考试试题及答案

综合计算分析题（共3大题，总分100分，计算结果保留两位小数，需列示计算过程）

第一大题（30分）

评估基准日为2026年6月30日，某资产评估机构接受委托对位于某市核心商圈的一套临街商业底商进行评估，该底商建筑面积320平方米，国有建设用地使用权剩余使用年限为32年，房屋建筑物剩余经济使用年限为35年，无残值。该底商当前处于出租状态，租约剩余期限为2年，合同约定年租金为180万元（不含税，下同），租金按年于每年年末支付。经评估人员调研，该商圈同类型无租约限制的商业底商当前市场年租金为220万元/套，平均空置率为5%，年运营费用（含房产税、物业费、维修费等）为有效毛收入的35%，不动产报酬率取8%。

评估人员采用市场法进行评估，选取的3个可比交易实例信息如下：

1.可比实例A：2026年2月成交，成交单价4.2万元/平方米，交易情况正常，成交当月该商圈商业地产价格定基指数为102，待估不动产所在区域临街商业地产宽深比修正规则为：宽深比≤0.3时修正系数0.95，0.3＜宽深比≤0.35时修正系数0.98，宽深比＞0.35时修正系数1.03。可比实例A临街宽度8米，深度38米，建筑面积304平方米，面积修正系数为1.02。

2.可比实例B：2026年1月成交，成交单价3.98万元/平方米，为关联方交易，成交价格较正常