租赁合同解除权行使与后果.docxVIP

租赁合同解除权行使与后果

引言

近年来，随着住房租赁、商业场地租赁、生产设备租赁等交易规模的持续扩大，租赁合同纠纷在民商事纠纷中的占比逐年攀升，其中近三成纠纷围绕合同解除权的行使展开。实践中，不少租赁主体对解除权的成立要件、行使程序、法律后果认知模糊，要么出现“有权不用、过期失效”的权利休眠问题，要么出现“越权行使、反担责任”的权利滥用问题，不仅无法维护自身合法权益，反而会加剧交易矛盾。本文将从解除权的类型要件、行使规则、法律后果、风险防控四个维度逐层展开，系统梳理租赁合同解除权的相关规则，为租赁主体合规行使权利、防范交易风险提供参考。

一、租赁合同解除权的法定类型与成立要件

租赁合同解除权本质上是形成权的一种，即权利人仅凭单方意思表示即可使租赁关系归于消灭的权利，按照权利来源的不同，可分为约定解除权与法定解除权两类，两类权利的成立要件各有明确的法律标准。

（一）约定解除权的成立要件

约定解除权是指租赁双方在订立合同时，事先约定特定的解除触发事由，当该事由实际发生时，享有解除权的一方可单方解除合同。我国合同法律制度明确规定，当事人可以约定一方解除合同的事由，解除事由发生时，解除权人可以解除合同（全国人民代表大会常务委员会，2020）。

约定解除权的成立需要满足两个核心要件：一是约定的解除事由不违反法律强制性规定与公序良俗，若约定的事由明显加重一方责任、排除一方主要权利，比如“承租人