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房屋买卖合同履行障碍处理

一、房屋买卖合同履行障碍的基本内涵与常见类型

（一）履行障碍的法律定义与核心特征

房屋买卖合同履行障碍的处理，是房地产交易纠纷领域最核心的实务问题之一。根据我国民事法律体系的相关规定，房屋买卖合同履行障碍指的是合同依法成立生效后，因当事人主观过错或者客观情势变化，导致合同约定的主给付义务、从给付义务乃至附随义务无法按约定履行，进而影响合同目的实现的各类情形，其核心特征包括发生时点的事后性、违反义务的法定或约定性、后果层面的利益失衡性（最高人民法院民事审判第一庭，2021）。与缔约过失责任针对合同订立阶段的过错不同，履行障碍的所有情形都发生在合同已经生效之后，且排除了合同无效、可撤销等效力瑕疵的情形，其制度设计的核心目标是在维护契约严肃性的基础上，合理分配交易风险，平衡各方当事人的合法权益。

（二）常见履行障碍的类型划分

从引发障碍的责任主体角度划分，当前司法实践中的履行障碍主要分为三类。第一类是出卖人引发的履行障碍，也是占比最高的类型，具体包括一房多卖、隐瞒房屋存在抵押、查封、居住权等权利瑕疵、逾期配合办理过户手续、无正当理由拒绝交房、未按约定迁出房屋内户口等情形。第二类是买受人引发的履行障碍，具体包括逾期支付购房款、购房资格核验未通过、征信问题导致贷款审批失败、无正当理由拒绝收房或配合办理过户等情形。第三类是不可归责于双方的履行障碍，具体包括突发的房地产