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民法典中居住权的设立规则与交易影响分析

一、引言

居住权作为我国民法典首次确立的用益物权类型，填补了我国物权体系中关于特定主体居住权益保障的制度空白，是回应我国社会老龄化加剧、住房保障需求多元等现实问题的重要立法举措（王利明，2020）。在民法典出台之前，我国虽然通过租赁、扶养等制度在一定程度上保障特定群体的居住需求，但这些制度多属于债权范畴，效力层级较低，难以充分保障居住权益的稳定性。民法典将居住权纳入物权编，赋予其物权效力，为解决养老保障、离婚后弱势一方居住、保姆居住保障等现实问题提供了明确的法律依据。本文将围绕民法典中居住权的设立规则展开详细解析，并深入分析该制度对房产交易市场各环节产生的具体影响，以期为居住权制度的实践应用提供理论参考和实操指引。

二、民法典中居住权的设立规则解析

居住权的设立是居住权制度运行的起点，明确其设立规则是保障居住权法律效力的基础。民法典对居住权的设立从要件、方式到登记效力都作出了明确规定，形成了一套完整的规则体系。

（一）居住权设立的核心要件

居住权的设立必须满足主体、客体、内容三个核心要件，这是居住权作为用益物权的本质要求。

首先，居住权的主体是特定的自然人。与其他用益物权不同，居住权具有强烈的人身依附性，其设立目的是保障特定自然人的居住需求，因此法人或其他组织不能成为居住权的主体（杨立新，2021）。这里的特定自然人既包括基于亲属关系的家庭成