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租赁合同续租优先权案例

一、引言

随着我国市场经济的不断发展，房屋租赁已经成为商事经营、居民居住的重要用房获取方式，其中经营性租赁场景下，承租人往往会投入大量资金用于装修、客户积累、证照办理，租赁期限届满后能否顺利续租直接关系到承租人的核心利益，因此涉及租赁合同续租优先权的纠纷数量也呈现逐年上升的趋势。据最高人民法院发布的民事审判数据显示，近年来全国法院受理的房屋租赁合同纠纷案件中，涉及续租优先权的案件占比约为百分之十二，且多数案件的争议金额较高、事实认定复杂度较大，如何准确认定续租优先权的效力、行权条件与法律后果，已经成为民事审判领域的重点问题之一（最高人民法院民事审判第一庭，2022）。本文将结合典型案例，从法理界定、争议焦点分析、裁判规则提炼、风险提示等多个维度，对租赁合同续租优先权的相关规则进行系统梳理，为相关市场主体提供参考。

二、租赁合同续租优先权的基本法理界定

（一）续租优先权的法律性质

就法律性质而言，租赁合同续租优先权本质上是一种附条件的形成权，只要承租人满足同等条件的要求，单方面作出续租的意思表示即可直接与出租人成立新的租赁合同，无需出租人另行作出承诺，这一权利设置的核心目的是保护承租人的信赖利益与投入的沉没成本，避免出租人利用优势地位随意收回房屋造成承租人的不合理损失（王利明，2021）。与普通的缔约请求权不同，续租优先权一旦合法成立，承租人就享有优先于所有第