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2026年房地产估价师房地产折旧核算考点考试试题及答案

1.某建成于2016年的临街写字楼，因周边新建高架桥导致临街楼层噪声污染严重，写字楼市场价值下降，该价值下降属于哪种折旧类型？（）

A.物质折旧B.功能落后折旧C.外部折旧D.功能缺乏折旧

答案：C

解析：房地产估价中将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧三类，其中外部折旧是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值损失，不利因素包括区位因素恶化、周边不利设施建设、城市规划调整、经济环境变化等，本题中高架桥带来的噪声污染属于建筑物以外的不利因素，因此造成的价值下降属于外部折旧。物质折旧是指建筑物因自然老化、使用磨损、意外损坏等自身物理损耗造成的价值损失，功能折旧是指建筑物本身因功能不足、落后或过剩造成的价值损失，因此ABD选项不符合定义。

2.某商业房地产，土地使用权出让年限为2008年1月1日至2056年1月1日，建筑物于2012年1月1日建成投入使用，建筑结构为钢筋混凝土结构，正常耐用年限为60年，残值率为0，若利用直线法计算该房地产2026年1月1日的建筑物折旧，建筑物的有效年龄为10年，则其折旧总额最接近（）。

A.建筑物重置成本的10/60B.建筑物重置成本的10/38C.建筑物重置成本的12/60D.建筑物重置成本的12/38

答案：B

解析：本题考核建筑物经济寿命与土地使用权年限的关系，根据