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转租合法性认定及纠纷案例

一、引言

近年来我国住房租赁市场规模持续扩大，转租作为租赁市场中常见的交易形态，既满足了承租人灵活调配房屋使用需求的诉求，也为次承租人提供了更多租房选择，但由于部分交易主体对转租的法律规则认知不足，导致转租纠纷数量逐年上升，占据了房屋租赁合同纠纷的近三成比例（最高人民法院研究室，2023）。本文将围绕转租合法性的认定标准、司法裁判规则、典型纠纷案例以及风险防范措施展开分析，为租赁各方主体明确行为边界、维护自身合法权益提供参考，也为住房租赁市场的有序运行提供规则指引。

二、转租合法性的基本法律界定

明确转租的基本法律界定是判断转租行为合法性的基础，我国民事立法对转租的定义、合法要件与非法情形都作出了明确规定，为司法裁判提供了基础依据。

（一）转租的法律定义

转租是指承租人在不退出原租赁关系的前提下，将租赁房屋的部分或者全部使用收益权转让给次承租人，由次承租人向承租人支付租金的行为，这一界定已经被我国民事立法明确确认（中国法学会民法学研究会，2020）。转租与租赁权转让的核心区别在于，转租场景下原承租人和出租人之间的租赁关系仍然存续，承租人需要继续向出租人履行原租赁合同约定的义务，而租赁权转让则是承租人完全退出原租赁关系，由新的承租人直接向出租人履行义务，二者的法律性质和适用规则存在明显差异。

（二）合法转租的核心构成要件

合法转租需要同时满足三个核心要件，缺