中职法律事务专业二年级【知识清单】毛坯商业门面租赁合同核心条款与履约风险防控.docxVIP

中职法律事务专业二年级【知识清单】毛坯商业门面租赁合同核心条款与履约风险防控

一、核心知识条目

模块一：合同主体资格审查与主体瑕疵防范

（1）出租人主体资格：核心要点包括出租人须为租赁物的合法权利人，享有处分权或转租授权；典型应用为某餐饮品牌承租毛坯门面后发现实际产权人为配偶另一方且未共有人同意，导致合同被认定无效；易错警示为不少学生以为持有房产证复印件即可签约，忽略了共有人书面同意、抵押权人书面同意这两道隐形门槛，真实学情里约有四成实习生会漏看抵押登记栏。教学小贴士：看产权证看他项权利一栏，比看面积更紧要。

模块二：租赁标的物状况约定与交付标准

（1）标的物坐落、面积、四至：核心要点为租赁标的须明确到门牌号、楼层、单元号，建筑面积与套内面积分列；典型应用为某火锅店承租标注建筑面积120平方米门面，套内仅85平方米，公摊过大引发纠纷；易错警示为部分学生误将使用面积等同于建筑面积，签约前必须索要测绘图。【名师批注：毛坯房谈面积不谈套内，等于蒙眼买鞋——鞋盒大不代表脚能进。】

（2）毛坯状态与交付条件：核心要点为明确毛坯程度，包括墙面、地面、水电接口、隔墙、门窗、防水、有无中央空调外机位、有无排污管道等；典型应用为某奶茶店签约时未明确排污管道口径，开业后油污无法通过市政管网；易错警示为常被忽视的燃气管道是否到位和排水是否经过化粪池，这两项直接决定能否办理营业执照。教学小贴士：交付清单拍