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CMBS尽调清单目录

引言

商业抵押担保证券（CMBS）的尽职调查是一项系统性、多维度的工作，其核心在于全面识别、评估基础资产的质量、交易结构的合规性与稳定性以及潜在风险，从而为投资者决策提供坚实依据。本清单旨在为CMBS项目的尽职调查提供一个结构化的指引框架，覆盖从基础资产到最终发行的各个关键环节。使用者应结合具体项目特点、交易结构及监管要求进行调整和细化。

一、基础资产尽职调查

（一）基础资产池概况与筛选标准

1.资产清单核查：完整性、准确性及与申报文件一致性

2.资产类型与分布：物业类型构成、区域分布特征

3.重要资产识别：对资产池现金流贡献较大的重点物业

4.入池标准复核：是否符合交易文件约定的入池条件，是否存在实质性不符

5.资产排除与筛选过程：程序合规性，是否存在应筛未筛或不应筛而筛的情况

（二）基础资产权属与法律状态

1.产权证明文件核查：不动产登记证等权属证明的真实性、完整性、有效性

2.权属瑕疵排查：是否存在共有权、产权争议、查封、抵押（历史及现有）等权利限制

3.土地性质与用途：是否符合规划，是否存在变更风险

4.建设合规性：立项、规划、施工、竣工验收等审批手续的完整性

5.租赁权与所有权关系：租赁安排对所有权行使的影响

（三）物业物理状况与运营管理

1.物业状况勘查：建筑结构、成新率、设施设备状况、维护保养情