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房屋买卖阴阳合同的效力及案例

一、房屋买卖阴阳合同的基础界定与生成逻辑

（一）阴阳合同的概念与核心特征

房屋买卖领域的阴阳合同也被称为“黑白合同”，是指交易双方就同一房屋买卖事项签订两份甚至多份内容存在实质性差异的合同，其中对外公示、向住建、税务、银行等部门备案的合同被称为“阳合同”，仅用于办理相关手续，并不体现双方的真实交易意愿；仅由交易双方持有、实际约定权利义务并履行的合同被称为“阴合同”，是双方真实意思表示的载体。阴阳合同的核心特征主要有三点：一是合同指向的交易标的完全一致，均为同一套房屋的所有权转让；二是两份或多份合同的核心条款存在明显差异，最常见的是成交价格条款不一致，也可能存在交易主体、付款方式、过户时间等条款的差异；三是缔约目的具有违规性，双方签订阴阳合同的最终目的都是为了规避政策监管、减少交易成本或者获取不当利益。近年来随着二手房交易市场活跃度提升，阴阳合同已经成为房屋买卖合同纠纷的主要诱因之一，相关统计显示，二手房交易纠纷案件中涉及阴阳合同的占比接近22%（中国政法大学不动产法研究中心，2023）。

（二）阴阳合同的主要生成原因

阴阳合同的产生并非偶然，其背后是交易主体逐利心理与监管规则之间的博弈，核心成因主要集中在三个方面。第一是规避交易税费，这也是最常见的缔约目的，房屋交易涉及的契税、个人所得税、增值税等税费均以备案成交价格为核算基础，部分交易双方为了降低税费