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上海外高桥保税区海关特殊监管区土地二次开发利益博弈研究

一、引言

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

上海外高桥保税区作为我国首个保税区，自1990年设立以来，凭借其独特的区位优势和政策支持，在对外贸易、国际物流、加工制造等领域取得了显著成就，已成为国内经济规模最大、业务功能最丰富的海关特殊监管区域，更是国内同类型区域经济发展的领头羊。2024年，上海外高桥保税区进出口总值达到1.04万亿元，同比增长4.6%，连续四年获评全国综合保税区发展绩效第一，在推动区域经济发展和对外开放中发挥着举足轻重的作用。

然而，随着经济的快速发展和产业结构的不断升级，外高桥保税区面临着日益严峻的土地资源紧张问题。经过多年的开发建设，保税区内可供新增开发的土地资源逐渐稀缺，土地供需矛盾日益突出。据相关资料显示，外高桥保税区占地10平方公里（其中封关运作面积8.9平方公里），占上海自贸区总面积28.78平方公里超过1/3。由于其保税区性质，土地多以仓储、物流等工业用地为主，在自贸区挂牌后，大量企业蜂拥而入，对办公和商业用地的需求急剧增加，而区内办公项目不足，且现有大厦建设年代久远，难以满足现代企业的需求。与此同时，土地利用效率低下的问题也较为突出，部分土地存在闲置或低效利用的情况，进一步加剧了土地资源的紧张局面。

在此背景下，土地二次开发成为外高桥保税区实现可持续发