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房屋借名登记的风险防范与确权诉讼

近年来，随着房地产市场调控政策的不断细化，以及各类购房资格、优惠政策的差异化设置，房屋借名登记行为成为不少主体规避政策限制、享受购房优惠的选择，由此引发的权属纠纷、执行异议纠纷数量也逐年攀升。作为一种突破物权公示公信原则的特殊交易安排，借名登记不仅涉及实际出资人与登记权利人的内部利益分配，还会影响到第三方交易主体的交易安全，由此衍生的法律风险具有多样性、隐蔽性的特征。本文从借名登记的基本内涵出发，梳理其常见的法律风险，提出事前防范的可行路径，并明确确权诉讼中的实操要点，为相关主体维护自身合法权益提供参考。

一、房屋借名登记的核心内涵与实践动因

（一）借名登记的法律定义

房屋借名登记通常也被称为“借名买房”，是指实际出资人因各类原因不具备以自身名义办理房屋所有权登记的条件，与登记权利人达成合意，由实际出资人全额支付房屋购房价款，将房屋所有权登记在登记权利人名下，双方约定房屋实际权益归属于实际出资人的民事行为。从法律性质上看，借名登记的基础是实际出资人与登记权利人之间的合同关系，其内容不违反法律强制性规定的前提下，对双方具有约束力，但该内部约定不能对抗善意第三人，这也是借名登记风险产生的核心逻辑（杨立新，2019）。

（二）借名登记的常见实践动因

实践中借名登记行为的产生大多与各类政策限制或主体的特殊需求相关，最常见的动因主要包括四类。第一类是规避住房