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抵押权与租赁权冲突

一、引言

近年来，随着我国市场经济的快速发展，不动产与动产的融资需求与租赁需求同步攀升，同一财产上同时设立抵押权与租赁权的情形越来越普遍，两类权利的冲突纠纷也呈现逐年增长的态势。这类纠纷不仅涉及抵押权人债权的顺利实现，关系到金融市场的交易安全，也关系到承租人的居住权益或经营稳定性，处理不当很容易引发多方矛盾。因此，厘清抵押权与租赁权的权利边界，明确冲突的裁判规则，化解实践中的难点问题，对平衡各方主体利益、优化市场交易秩序具有重要的现实意义。本文将从法理基础、现行裁判规则、司法实践难点、优化路径四个层面对抵押权与租赁权的冲突问题展开分析，最终提出兼顾多方利益的冲突化解思路。

二、抵押权与租赁权冲突的法理基础与产生逻辑

（一）两种权利的核心属性界定

抵押权是我国担保物权体系中最常见的权利类型，核心功能是为债权提供优先受偿的保障，权利人无需占有抵押物，仅在债务人不履行到期债务或者出现当事人约定的实现抵押权的情形时，有权就抵押物的拍卖、变卖价款优先受偿，本质上是一种关注财产交换价值的价值权（最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组，2020）。与抵押权不同，租赁权源于出租人与承租人之间的租赁合同，本质上属于债权范畴，但随着“买卖不破租赁”规则在各国法律中普遍确立，租赁权具备了对抗所有权及其他物权变动的效力，学理上称之为“债权的物权化”，其核心权能是承租人对租赁物的占有、使