房屋买卖中的“阴阳合同”法律风险.docxVIP

房屋买卖中的“阴阳合同”法律风险

一、房屋买卖“阴阳合同”的基本内涵与生成逻辑

（一）“阴阳合同”的概念界定

所谓房屋买卖中的“阴阳合同”，是指买卖双方就同一房屋交易事项订立两份及以上内容不一致的合同，其中对外公示、用于办理网签备案、纳税申报、贷款申请的合同通常被称为“阳合同”，该合同所载的交易价格等核心条款并非双方真实意思表示，往往存在刻意压低或抬高交易价格的情况；而仅由双方私下持有、约定实际权利义务、作为双方交易履行依据的合同被称为“阴合同”，所载内容才是双方真实的意思表示。最高人民法院民事审判第一庭（2021）在相关司法政策解读中明确，阴阳合同的核心特征是“通谋虚伪表示+不当目的”，即双方均明知阳合同内容不真实，且订立阳合同的目的是为了规避法律规定或政策要求，这一特征也将阴阳合同与正常的合同变更行为区分开来：正常的合同变更是双方协商一致后公开调整交易条款，且会同步更新备案信息，不存在隐瞒真实内容、谋取不当利益的主观意图。

（二）“阴阳合同”的主要生成动因

阴阳合同的产生并非偶然，其背后是交易主体逐利心理与政策约束之间的博弈，核心动因主要分为三类。第一类是规避房屋交易税费，这也是阴阳合同最常见的订立动因。按照我国现行房产交易税费规则，房屋买卖涉及的契税、个人所得税、增值税等均与交易价格直接挂钩，交易价格越高，所需缴纳的税费总额越高。部分交易者为了降低税费成本，会刻意在阳合同中填