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安置房买卖过户规则及案例

一、安置房的基本内涵与分类

（一）安置房的定义

随着我国城镇化进程不断推进，城市更新、公共设施建设等项目产生的拆迁安置需求持续增加，安置房作为保障性住房的重要组成部分，已经成为二手房市场中不可忽视的交易品类。根据住房和城乡建设部房地产市场监管司2021年发布的保障性住房权属管理相关指导意见，安置房是政府开展城市公共设施建设、城市更新等项目过程中，对被拆迁居民进行安置所建设的房屋，其本质属于保障性住房的范畴，在土地性质、上市交易限制等方面与普通商品房存在明显差异（住房和城乡建设部房地产市场监管司，2021）。不同于普通商品房从建设之初就具备完全市场化交易的属性，安置房的设置初衷是保障被拆迁群众的居住权益，因此其交易规则受到更多政策约束，这也是很多交易纠纷产生的核心诱因。

（二）安置房的常见类型

目前我国市场上流通的安置房主要分为两类，不同类型的安置房适用的过户规则存在较大差异。第一类是市政类安置房，即因城市道路建设、公共服务设施建设、棚户区改造等重大公共项目动迁，由政府统一建设或采购的配套安置房屋，这类房屋的土地性质通常为划拨用地，房屋建成后会明确约定限售期限，在满足上市交易条件前不允许自由买卖。第二类是市场类安置房，即因商业地产开发等市场化项目动迁，由开发企业通过市场化渠道采购、用于安置被拆迁居民的房屋，这类房屋的土地性质通常为出让用地，部分房屋在取得不动