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2026年土地估价师案例分析单套《真题预测》试卷

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、某市商业地块估价案例

假设甲公司拟在某市核心商业区投资开发一栋综合性商业大厦，计划委托土地估价师对其计划收购的一宗位于该区域的地块进行价值评估，以作为投资决策和融资的依据。该地块现状为待拆迁空地，周边配套设施完善，交通便利。估价师在收集了相关资料后，了解到以下信息：

1.该地块面积约为5000平方米，形状规则，地势平坦。

2.根据城市总体规划，该地块土地用途规划为商业用地，容积率为5.0，建筑覆盖率为40%。

3.周边近期有3栋类似商业综合楼，分别为A、B、C。A楼于1年前建成，建筑面积2万平方米，售价为每平方米8000元；B楼于2年前建成，建筑面积3万平方米，售价为每平方米7500元；C楼于3年前建成，建筑面积1.5万平方米，售价为每平方米7000元。A、B、C三栋楼均为钢筋混凝土结构，建筑成新率分别为新成、八成、七成。

4.该地块所在区域共有5宗商业用地基准地价，分别为：商业用地一级地段基准地价为800元/平方米，二级地段为700元/平方米，三级地段为600元/平方米，四级地段为500元/平方米，五级地段为400元/平方米。根据规划，该地块属于二级地段。

5.该市商业用地还原利率一般取值为6%-8%，类似楼盘开发成本（不含