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房地产评估实务模拟试卷

一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）

1.在房地产评估实务中，采用市场法评估某商业地产时，若选取的可比案例成交价格偏高，且与评估对象存在区位、用途、建筑年代等多方面差异，评估师应如何调整？

A.直接将可比案例价格乘以一个小于1的区位调整系数

B.在确定比准价格时仅考虑用途差异系数

C.对可比案例价格进行系统性下调，并增加修正系数说明

D.忽略价格差异，仅关注评估对象与案例的物理属性相似度

解析：正确答案为C。根据《房地产评估规范》第6.3.2条，当可比案例存在系统性价格偏差时，应采用修正系数法进行修正。选项A错误，未考虑多维度差异；选项B片面，应综合调整；选项D违反市场法基本要求。修正过程需在报告中详细说明区位（0.9折）、用途（1.1折）、年代（0.95折）等修正逻辑，确保调整有据可依。

2.某在建工程评估中，评估师发现项目实际投入成本已超出预算30%，且存在部分工程停工状态，此时采用成本法评估时，应重点考虑哪些修正因素？

A.将超支成本全部计入重置成本，不考虑停工影响

B.在重置成本中扣除停工期间的折旧

C.仅考虑已完成工程部分的重置成本，停工部分按半价计算

D.对超支成本进行合理性审核，停工部分按市场租金损失计算

解析：正确答案为D。