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2026年房地产估价师考试案例分析真题

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

某投资者拟购置一处用于出租的写字楼，获得该写字楼相邻地块的“七通一平”土地使用权，计划进行开发建设。委托你进行价值评估，要求评估其开发完成后的最高价值。你接受了委托，并进行了现场查勘和资料收集。根据收集到的资料，该地块面积为10000平方米，规划用途为商业与办公混合，容积率上限为5，建筑密度上限为40%，绿地率为15%。预计开发建设期为3年，建设成本（不含地价）为每平方米建筑面积3000元，专业费用为建设成本的8%，销售费用为开发完成后期初售价的5%，管理费用为开发成本的5%，贷款利率为6%（按年计），预售期为开发期的一半，假设开发期间无其他费用。当地商业用房租金水平为每月每平方米建筑面积100元（不含物业费等），空置率为10%，运营费用为租金收入的30%。该地块目前市场上存在若干可比交易实例，经初步分析，确定该地块的土地价值采用市场法评估较为适宜，其中三个可比实例的交易价格、交易时间、土地面积、规划条件等信息如下表所示（请忽略此表，直接基于文字描述作答）：

请根据上述资料，回答以下问题：

1.运用市场法评估该地块土地价值时，选取可比实例应重点关注哪些因素？请分别说明。

2.若选取的可比实例A、B、C的交易价格分别为