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房屋租赁合同租赁纠纷案例

一、典型房屋租赁合同纠纷基本案情与争议焦点

（一）案例基本案情

近年，随着经营性房屋租赁需求的增长，各类租赁合同纠纷的发生率也持续攀升，本次选取的是某基层人民法院审理的典型涉经营性房屋租赁合同纠纷案件，具备较强的普遍参考意义。本案中，出租人王某名下有一套位于商圈底层的商住两用房，承租人李某计划租赁该房屋开设咖啡店，双方经协商签订了为期五年的房屋租赁合同，合同约定租金按季度支付，每个季度租金为一万两千元，支付时间为每季度首月的前五日内；合同同时明确约定，承租人不得擅自改动房屋主体及附属结构，不得改变房屋约定用途，若承租人逾期支付租金超过三十日，出租人有权单方解除合同并主张相当于一个月租金的违约金；双方还口头约定李某可以对房屋进行基础装修，但未就装修范围、是否允许改动结构等内容作出书面确认，也未将房屋交付时的原始状态留存影像资料作为合同附件。

合同履行的前两年，双方均按约定履行义务，未产生纠纷。后来当地进入疫情防控阶段，咖啡店根据防控要求连续停业三个月，李某未就租金减免事宜与王某沟通，直接停付了该季度的全部租金，后续恢复营业后，李某也仅按原租金标准的百分之六十支付了两个季度的租金，期间王某多次通过微信、电话催缴欠付租金，李某均以疫情属于不可抗力为由拒绝全额支付。之后王某收到物业发送的整改通知，得知李某为扩大经营面积，砸掉了房屋厨房与大堂之间的非承重墙，改为开放