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商品房买卖合同解除权

近年来，我国商品房交易市场规模持续扩大，商品房买卖已经成为居民家庭资产配置的核心场景之一，与此同时，商品房交易纠纷数量也呈现逐年上升的态势，其中围绕合同解除产生的争议占比超过三成，是商品房买卖领域的核心纠纷类型。商品房买卖合同解除权作为平衡买卖双方权益、矫正失衡交易关系的重要制度，既关乎购房人居住权益的保障，也关乎房地产开发企业的经营秩序与商品房交易市场的稳定。由于商品房买卖合同具有标的额高、履行周期长、涉及主体多、预售占比高等特征，其解除权的认定、行使与法律后果均与普通商事合同存在明显差异，厘清该权利的相关规则，无论是对当事人维护自身合法权益，还是对司法裁判统一尺度，都具有重要的现实意义。

一、商品房买卖合同解除权的基础界定

（一）定义与法律属性

商品房买卖合同解除权，是指商品房买卖合同生效后、尚未履行完毕前，出现法定或约定的解除事由时，当事人享有的单方作出解除意思表示即可使合同关系归于消灭的权利，其本质属于典型的形成权，仅需权利人单方作出意思表示并送达相对方即可产生法律效力，无需相对方作出同意的意思表示（王利明，2016）。与普通买卖合同解除权相比，商品房买卖合同解除权具有显著的特殊性：一方面其调整对象包含商品房预售合同这类尚未建成房屋的交易关系，履行周期往往长达数年，解除事由的认定需要考虑履行阶段的特殊性；另一方面其涉及的标的是居民赖以生存的居住房屋，权