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房屋承租人优先承租权行使案例

引言

随着我国住房租赁市场的快速发展，稳定租赁关系、保障承租人合法权益成为民事立法的重要导向。自民法典正式将优先承租权确立为法定权利以来，涉及优先承租权行使的纠纷数量逐年上升，而租赁双方对权利边界、行使要件、救济方式的认知偏差，是导致此类纠纷频发的核心原因。本文结合真实司法裁判案例，层层拆解优先承租权行使的争议焦点、构成要件与裁判规则，既为租赁双方的行为提供可操作的指引，也为同类纠纷的处理提供参考，推动租赁市场的稳定有序发展。

一、典型案例基本案情与裁判结果

（一）案情梗概

出租人张某名下有一处位于商圈核心区域的临街商铺，几年前与承租人李某签订房屋租赁合同，约定李某承租该商铺用于经营社区水果店，租期三年，合同中未对优先承租事宜作出明确约定。租赁期间，李某按期足额支付租金，未出现损坏房屋、违规经营等违约行为，且为了稳定客源，先后投入十余万元对店铺进行装修升级，积累了数千名固定周边居民客户，经营状况稳定。

在租期届满前三个月，李某通过微信、书面函件两种方式，多次向张某提出续租请求，明确表示愿意按照周边商铺的市场租金标准上浮合理比例支付租金，其余合同条款均可参照原合同执行。张某收到相关请求后未给出明确答复，仅告知李某待租期届满前会统一告知后续安排。租期届满前一个月，张某突然告知李某，其已经与第三人王某签订了新的租赁合同，约定租金比李某提出的价格每月高出五百元