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REITs估值模型本土化

一、引言

REITs即不动产投资信托基金，是一种将底层不动产资产产生的稳定现金流分配给投资者的金融产品，兼具权益属性与固定收益属性。经过数年试点推进，我国公募REITs市场已初具规模，上市标的覆盖交通基础设施、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施等多个领域，投资者参与度持续提升，在盘活存量资产、拓宽实体融资渠道、服务民生保障等方面的作用逐步显现。随着市场扩容与交易活跃度提升，估值定价的合理性逐渐成为影响市场资源配置效率的核心因素。由于我国REITs市场起步较晚，早期实践中不少机构直接沿用海外成熟市场的估值模型，但在实际应用中屡屡出现估值结果与市场交易价格偏离度较大、定价逻辑不统一等问题，既影响了投资者的决策判断，也不利于市场的长期稳定发展。

推动估值模型的本土化适配，不是对海外成熟经验的简单否定，而是在吸收其核心估值逻辑的基础上，结合我国REITs的资产属性、制度环境与市场特征进行系统性调整，构建既符合估值原理又适配中国市场实际的估值体系。本文将首先梳理海外REITs估值模型的主流范式与应用前提，再深入分析我国市场特征下海外模型的适配性矛盾，最后从多个维度提出估值模型本土化的构建路径与优化方向，为我国REITs市场的高质量发展提供参考。

二、海外REITs估值模型的主流范式与应用前提

（一）主流估值模型的核心类型

经过数十年的发展，海外成熟市场