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2026年最新房地产估价师考试实务操作模拟练习试题及答案

问答题

1.某估价机构2026年接受属地城发集团委托，对其持有的1200套存量保障性租赁住房进行抵押价值评估，拟向国家开发银行申请保障性住房专项长期贷款。已知该项目土地为出让性质的保障性租赁住房专属用地，不动产权证备注“不得改变保障性租赁住房用途、不得分割销售、单次租期不得超过5年、租金标准执行政府指导价”，项目已取得当地住建部门核发的保障性租赁住房项目认定书，有效期35年，土地剩余使用年限42年，其中有32套房源由产权人与新市民群体签订了10年长期租赁协议，约定租金为同地段市场租金的70%，未办理租赁备案。请回答以下问题：（1）本次估价的价值类型选择需把握哪些核心要点？（2）采用收益法测算时，收益期与净收益测算需关注哪些政策约束？（3）对前述32套房源的长期租赁协议，估价中应如何规范处理？

参考答案：（1）本次估价价值类型应选择符合2025年修订版《房地产抵押估价指导意见》要求的房地产抵押价值，即估价对象在价值时点、满足保障性租赁住房持续运营要求的前提下，假定未设立法定优先受偿权的受限市场价值，减去估价时点已存在的法定优先受偿款。价值选择需把握三个核心：一是必须考虑保障性租赁住房的权利限制，不得采用完全商品住房的公开市场价值标准，需明确抵押物处置时受让人必须继续持有关联房源作为保障性租赁住房运营，不得改变用途、不得分割销