产业园区不动产投资信托基金检验规范.docVIP

产业园区不动产投资信托基金检验规范

一、基础资产合规性检验

1.1不动产权利完整性检验

产业园区不动产投资信托基金（以下简称“园区REITs”）基础资产对应的不动产权属必须不存在任何权利负担。检验过程中需逐宗核查不动产所有权证、土地使用权证的登记信息，确认权利人是否与原始权益人或其指定全资子公司完全一致，重点排查是否存在抵押、质押、查封、预查封等限制权利转让的情形。针对产业园区常见的土地使用权出让附加条件，需逐一核对出让合同中关于投资强度、税收贡献、产业导向的约定，确认原始权益人已足额缴纳土地出让金、契税等相关税费，且不存在因违反出让合同约定被自然资源部门收回土地使用权的风险。

对于园区内已实现分割销售的物业，需严格核查未售部分的边界划分文件，确认拟入池资产与已售资产在物理空间、权属登记上完全独立，不存在共用土地使用权、共用配套设施的权属纠纷。涉及物业租金收益权质押的，需核查质押协议的具体条款，确认收益权质押的解除时间早于REITs产品设立的资产交割日，且质押权人已出具同意解除质押的书面承诺。

1.2产业属性合规性检验

基础资产对应的产业园区需符合国家及地方产业发展规划，重点核验园区主导产业是否属于《战略性新兴产业分类》《鼓励外商投资产业目录》等政策文件鼓励的范畴。需核查园区的产业定位文件、入驻企业名录、近三年企业产业类型占比数据，确认主导产业企业的入驻面积占比不低于园区总可出