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既有建筑运维管理细则

总述

我干了快十年的既有建筑运维管理，见过太多因为制度松散、要求模糊闹出的问题：小到老小区楼道灯坏了半个月没人换，业主摸黑摔了跤；大到外墙瓷砖脱落没及时发现砸伤了行人，主水管爆了没预案停水整整一天。这套细则不是坐在办公室抄规范编出来的，是这么多年踩过坑、跟业主打过交道、跟各类问题掰扯过总结出来的，适用于所有已经投入使用的城镇既有住宅、商业办公建筑和公共服务建筑，核心目的就是三个：保障建筑使用安全、延长建筑使用寿命、提升里面所有使用者的体验感。整个运维工作围绕“防患未然、快速处置、用心服务”三个原则展开，下面从各个模块明确具体要求。

1日常运维巡检管理

日常巡检是既有建筑运维的第一道防线，很多大问题都是从小隐患拖出来的，只要巡检做到位，至少能解决八成以上的风险隐患。

1.1巡检分类与频次

我们把巡检分成三类，不同类别对应不同的频次，不能一概而论。第一类是日常巡查，主要由一线值班、保安人员完成，每日至少一次，重点走一遍所有公共区域，顺带完成基础检查。第二类是定期专业巡检，由专业运维人员完成，公共区域建筑本体每周一次，重点设施设备每月一次，全建筑全面巡检每季度一次。第三类是专项巡检，针对特殊时段特殊情况，比如雨季来临前半个月要完成所有屋面排水、地下车库防洪的专项巡检，入冬前要完成给排水管道防冻、供电系统保暖的专项巡检，重大节假日前也要做一次全范围的安全专项巡检。