公募REITs产品底层资产估值方法.docxVIP

公募REITs产品底层资产估值方法

一、公募REITs底层资产估值的核心定位与逻辑起点

（一）公募REITs产品属性与估值的核心作用

公募REITs是面向社会公众投资者公开募集、主要投资于成熟稳定基础设施类不动产的金融产品，产品本身具备强制高比例分红、资产成熟度要求高、存续期限长等特征，要求将不低于九成的年度可供分配金额向投资者派发，其价值锚点完全绑定底层资产的持续运营能力与现金流创造水平，与依赖未来成长预期的权益类资产、依赖票面利率的固定收益类资产存在本质差异。在公募REITs的全生命周期运作中，底层资产估值是贯穿发行定价、净值核算、扩募并购、信息披露、投资者保护全环节的核心工作：首发环节需要以估值结果为基础确定发售价格，避免发行定价虚高损害投资者利益；上市存续期需要以定期更新的估值结果为基础核算基金净值，为二级市场交易提供价值参考；扩募环节需要对新购入资产进行公允估值，防范关联交易中的利益输送；日常信息披露中需要将估值逻辑与结果向投资者公开，帮助市场形成稳定的价值预期。中国证券投资基金业协会发布的行业自律指引明确提出，底层资产估值是公募REITs信息披露的核心内容，是防范利益输送、保护投资者合法权益的关键环节（中国证券投资基金业协会，2022）。与传统不动产交易中一次性、交易双方私下协商的估值不同，公募REITs的估值面向数量众多的公众投资者，对估值结果的准确性、稳定性、可比性