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REITs产品收益风险特征及配置价值研究

一、引言

随着我国经济发展进入新阶段，居民财富管理需求持续升级，大类资产市场的结构也在发生深刻变化。过去很长一段时间内，居民资产配置高度集中于房地产、银行存款与保本理财，在房住不炒的政策定位下，房地产的投资属性逐步弱化，同时资管新规落地后银行理财全面进入净值化时代，刚性兑付被彻底打破，投资者迫切需要寻找风险收益特征适中、收益来源稳定、能够匹配长期配置需求的标准化金融产品。不动产投资信托基金（REITs）作为国际资本市场上成熟的大类资产类别，自我国启动公募REITs试点以来，凭借“底层资产透明、强制高比例分红、兼具稳定现金流与增值空间”的特点，逐步进入机构与个人投资者的配置视野。经过数年的发展，我国公募REITs市场已经覆盖交通基础设施、产业园区、保障性租赁住房、仓储物流、新能源、消费基础设施等多个底层资产业态，成为资本市场服务实体经济、盘活存量资产、拓宽居民投资渠道的重要载体（中证金融研究院，2023）。

但从市场实际运行情况看，当前投资者对REITs产品的认知仍存在明显偏差：部分投资者将REITs等同于高收益的固定收益产品，忽视其净值波动与本金亏损的可能；也有部分投资者将REITs等同于普通的行业主题股票，热衷于短期交易炒作，忽略其长期稳定分红的核心价值。认知的偏差不仅容易导致投资者自身遭受不必要的损失，也不利于REITs市场的长期平稳健