城市更新系列专题（五） 哪些资产能走通？——从制度放行到资产适配.docxVIP

信用研究专题

2026年9月22日

城市更新与

城市更新与REITs（上篇）：哪些资产能走通？——从制度放

行到资产适配

摘要

城市更新进入存量提质阶段，REITs为重资产、长周期的城市更新项目提供了盘活存量资产、回收投资并实现再投资的资本化路径。随着基础设施REITs扩围、商业不动产REITs试点落地以及机构间REITs等承接机制逐步完善，城市更新资产对接REITs的制度通道已基本形成。但从“政策纳入”到“资产落地”仍存在距离。本文主要尝试解答以下几个问题：1）当前城市更新资产发行公募REITs的制度路径是否已经打通？2）现有公募REITs发行要求对城市更新资产形成了哪些核心约束？3）不同类型城市更新资产与公募REITs的适配程度如何，哪些资产具备较好的证券化条件？

n城市更新对接REITs的制度路径已基本打通，但目前尚无独立的“城市更新设施”类别公募REITs上市。我国REITs制度已逐步形成公募REITs、机构间REITs（持有型不动产ABS）、类REITs与Pre-REITs相互衔接的多层次产品体系。2025年新版行业范围清单将“城市更新设施”纳入基础设施REITs范围，商业不动产REITs试点落地、机构间REITs制度持续完善，使城市更新经营性资产具备了多层次、多路径的证