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公募REITs的定价因子体系构建与验证

一、引言

自国内公募基础设施REITs试点启动以来，市场规模稳步扩大，底层资产覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施等多个业态，成为连接实体存量资产与资本市场的重要金融工具。与传统的股票、债券类产品不同，公募REITs兼具债性、股性与不动产属性，收益来源既包含稳定的强制分红，也包含资产价值重估带来的资本利得，同时还受到公开市场交易带来的流动性影响，其定价逻辑比传统金融产品更为复杂。从市场运行实际来看，公募REITs上市后价格分化明显，部分产品上市后短期涨幅显著超出基本面支撑，随后出现大幅回撤，也有部分产品因价值被低估长期处于折价交易状态，定价偏差不仅影响了投资者的收益体验，也制约了市场常态化发行的效率（北京大学光华管理学院REITs研究中心，2023）。

当前市场对公募REITs的定价尚未形成统一、系统的分析框架，部分机构在发行定价时简单参考海外市场的分派率水平，忽略国内市场的制度特征与资产属性差异；部分二级市场投资者将REITs等同于类债券产品，仅用信用利差判断估值高低，忽略资产成长性与交易层面的影响因素。科学构建适配国内市场特征的公募REITs定价因子体系，不仅能够为一级市场发行定价提供参考标尺，也能为二级市场投资者提供价值判断依据，对市场长期健康发展具有重要的现实意义。本文将从公募REITs的本质属性出发，遵循由