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房屋买卖合同违约与解除案例

引言

近年来，我国存量房屋交易市场规模持续扩大，房屋买卖合同纠纷在民商事纠纷案件中的占比也不断提升，其中违约行为认定、合同解除条件适用以及损害赔偿范围界定是该类案件中最常见的争议焦点。由于房屋交易标的额大、涉及利益复杂，同类案件的裁判规则和裁判尺度受到社会公众的广泛关注。本文选取一则司法实践中的典型案例，从案情梳理、焦点辨析、法律适用、规则引申四个层面展开分析，以期为房屋交易主体防范风险、理解相关法律适用逻辑提供参考。

一、基本案情概述

（一）交易背景

本案买方张某为解决子女入学问题，计划购置某城区对应优质学区的存量住房，经过多轮看房后选中卖方李某名下的一套住宅，双方在某房地产中介机构的居间服务下达成交易意向。经平等协商，双方签订了正式的《存量房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为两百万元，张某于合同签订当日支付定金十万元，合同签订后十五日内支付首付款七十万元，剩余一百二十万元通过银行按揭贷款支付；双方约定于首付款支付后三十日内共同到不动产登记部门办理过户登记手续，过户完成后三日内李某交付房屋。同时合同明确约定违约责任：任何一方逾期履行合同义务超过十五日的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担合同总价款20%的违约金，若违约金不足以弥补实际损失的，违约方还应当赔偿差额部分。

（二）违约事实发生过程

合同签订后，张某严格按照合同约定履行义务，如期支付了定金和