2011中金公司房地产系列02 行业篇：焦灼后，地产

观点聚焦 研究报告 20010 年5 月14 日 房地产 研究部 白宏炜 焦灼后，地产行业进入中期调整 分析员，SAC 执业证书编号：S0080200010016 baihw@ 房地产行业系列分析之二：行业篇 张宇 联系人 zhangyu3@ 投资提示： 基于政策较为严厉，我们调整了近两年房地产行业各项数据预测，行业各项数据将呈前高后低走势，我们认为此次 调整仍属于上升阶段的合理回调，调整的越充分，其未来发展前景将越好，由于担心行业趋势改变带来的房价和股 价下跌将是较好的买入时机。 理由： 1）行业进入中期调整，下调全年行业指标预测：住房均价10 年略增2.8% ，11 年小幅下降1.7%；交易量10 年同比 下降16%，11 年与 10 年基本持平；10 年和 11 年土地购置面积同比增长25%和 15%，新开工面积同比上涨18%和 10%，开发投资同比增长20%和10%。 2）行业呈V 型调整：地产大周期并未结束，本轮调整将是前期非理性上涨后市场回归的过程，但大趋势不变。受各 种因素影响，此次调整期将长于08 年，年底前价格有望见底。如果土地供给能够有效增加，行业将进入良性发展。 3）本轮市场调整特征之一——市场进入“再库存”期：随着土地购置面积、新开工面积、在建面积、竣工面积等市 场指标的同比上升，以及交易面积的同比下滑，2010 和2011 年行业整体上将再库存。 4）本轮市场调整特征之二——地域性差异明显，二、三线城市成为市场主力：一线城市价格高估明显，交易量回调 压力也较大，近两年将有明显下调，但调量为主，价格调整有限；二线城市历史价格高估程度不大，但09 年交易过 热，未来两年价格可能出现超调，调整后价格可能被低估，交易量将有大幅下调，回归理性；三、四线城市价格目 前接近合理水平，交易量温和，预计未来价格将维持合理增长，但受政策外溢效应影响，交易量也将出现下滑。 股票建议： 行业周期决定了地产板块股值水平的变化，行业将进入 1~2 年的中期调整，而股价大幅度调整已经反映了较为悲观 房价下跌预期，我们认为随着价跌量升，地产股将迎来较好的投资机会，未来市场的变化将呈结构性和区域性特征， 市场重心也将从一二线向二三线转移，相应的选择也可按此差异化。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由(1) 中国国际金融香港证券有限公司于香港提供,及(2) 中国国际金融（新 加坡）有限公司提供于符合Financial Advisers Regulations and the Securities and Futures Act and Regulations 定义下的accredited investors and/or institutional investors。发布本报告于此类投 资者, 有关财务顾问将不需要根据新加坡之Financial Advisers Act 第36 条就任何利益及/ 或其代表就任何证券利益进行披露。有关本报告之任何查询, 新加坡的收件人可向中金新加坡公司提出。 本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 房地产：2010 年5 月14 日 目录 行业进入中期调整 3 两年内市场呈现“V”型走势3 本轮中期调整是向市场长期趋势的理性回归4 行业长期向上趋势不改 5 经济发展规律预示着住房市场仍处于上升阶段5 中国城市住房短